研报精选:地产数据向好 注意把握上行周期

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  汇信APP讯:随着经济日益增长,人们的消费水平也日益提高,但是有一种商品却让我们所有人听着就头疼,貌似经济增长速度远远赶不上它的速度,那就是房子。2018年是房地产行业比较难熬的一年,也知道王健林在不断的卖卖卖,但是2018年下半年以来,房地产市场逐步触底,并在2019年初再次进入一轮市场化上行周期

  一、地产数据向好把握上行周期

  1.2018年下半年以来,房地产市场逐步触底,并在2019年初再次进入一轮市场化上行周期。

  2月见底之后快速回升。历史上我国的房地产周期大约是3年,整体表现为1年上升、2年下降的节奏。但是2015年的房地产周期有所不同,主要是受到棚改货币化和房地产去库存双重影响下的政策性周期波动,,三四线城市住宅地产的肥尾现象明显,因此上一轮周期的下行时间长出了一年,体现为1年上升、3年下降的特点。从房地产行业综合指数来看,2019年2月房地产综合指数出现见底特征,虽然此次不及历史上2011年和2014年调整的充分,但已经出现了快速上行,推动指数上行的主要是土地和资金。

  又是一次市场化周期的回归。从2019年至今房地产综合指数的表现来看,资金指数和土地指数的反弹幅度最为显著,这与2013年的房地产周期更加类似,我们倾向于认为此次房地产综合指数的反弹是一次需求端主导的市场化周期的表现。如果借鉴2013年房地产周期的表现,那么本轮周期可能体现为:上行周期1年,约至2020年初,下行周期2年,约至2021年底,在下行周期中,销售指数率先回落,随后的是资金指标,但调整幅度最深的土地指标,开发指数整体仍可处于相对偏高的水平,波动最小。

  2.土地指数和资金指数是本轮房地产周期的先导和推动力量,本轮周期的持续性需要密切关注销售指数的变化。

  住宅地产出现回暖。房地产市场的回暖,很大程度上是由于住宅房地产市场回暖:截至2019年4月,住宅地产在房地产市场中的占比明显上升,这种变化体现在住宅房地产的购地面积占比、施工面积占比、以及投资额占比等各个方面。考虑到住宅在房地产行业中的占比超过七成且还在持续上升,因此住宅地产发生的变化将对整个房地产行业的周期产生重大影响。

  汇信了解到,住宅地产土地指数明显上行。从住宅房地产综合指数来看,同样是2019年2月触底,此后连续两个月明显上升。从构成来看,住宅地产指数的上升,明显受到土地因素的影响。综合来看,住宅地产的土地指数整体上升趋势明显,包括供地面积、购地金额、楼面地价、成交土地溢价率等,仅购地面积的变化略滞后,但趋势也是上升的。

  关注销售指数的变化。住宅地产的销售指数自2017年10月触底之后持续震荡上行,从构成来看最显著的是待售面积累计同比自2018年之后增速见底回升,意味着住宅房地产去库存出现了拐点。2018年四季度至今,变化最显著的是一手房价格指数和二手房价格指数同比都出现明显的上行。我们认为销售指数或将是房地产行业综合指数的先导,而销售指数中,我们密切关注销售面积的变化和价格的变化。

  3.从资金的视角看住宅地产:春风又绿江南岸

  2018年偏紧的货币政策在2019年有明显的转变,受益于此,房地产固定资产投资资金来源持续好转。但另一方面,房地产在中国经济中的占比仍较大,且对中国经济增长的影响具有两面性:正面是房地产上下游产业链对经济的大力拉动,负面是房价过高对居民消费的挤出和房地产对社会资金资源的过度占用。我们认为本轮房地产周期的复苏仍将伴随着融资的整顿和房地产业三个环节杠杆的约束。

  居民中长期贷款重拾升势。2018年以来,新增居民中长期贷款在新增人民币贷款中的占比一直维持在30%上下波动,但2019年4月居民中长期贷款随着房地产销售额同比上升出现回升,占比较3月上升13.6个百分点,且较去年同期上升了10.8个百分点。从增速来看,新增居民中长期贷款同比增速自2017年11月见底,此后持续上行,并在2018年10月之后增速趋势性回到正增长方向上。从贷款余额结构方面看,住户中长期消费贷余额同比在2019年初出现小幅跳升,但上升趋势没有持续,更明显的是表现在住户中长期消费贷款余额在各项贷款中的占比稳定上升。

  房地产开发贷增长显著。从月度数据来看,2019年4月金融机构各项贷款余额同比增长13.5%,从季度数据来看,截至2019年3月,商业性房地产贷款余额同比增长18.7%,房地产开发贷余额同比增长18.9%,住房开发贷余额同比增长26.8%,个人住房贷款余额同比增长17.5%。从贷款增长的角度看,一定程度上存在资金向房地产行业倾斜的情况。

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