焦点 | 房地产头上掘金:3000亿元信托狂飙和违约故事

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焦点 | 房地产头上掘金:3000亿元信托狂飙和违约故事

  中房报记者 苗野 | 北京报道

  变局正在酝酿中。5月16日,贵州融创基业发布的一则“无关”声明,将安信信托(600816)的又一笔违约事件推到了台前。

  “小房企、小项目、弱担保、弱抵押的不敢投。”针对近期几家信托公司被曝“踩雷”事件,北京一家信托公司经理直言。

  2019年以来,房地产信托依旧在给房地产行业“输血”的通道上扮演了重要角色,但一路狂飙之后并非只有快意。一面是渴求资金的房企愿意以高达20%的融资成本向信托公司“求助”,一面是房地产信托项目的违约风险时刻撩动着市场的神经。

  贵州融创基业这个名为“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”,因涉及借款人宏德置业逾期归还信托贷款,导致该信托计划兑付逾期。

  尽管贵州融创基业表示该信托计划的逾期兑付与其无关,该贷款发放时融创基业还未成为借款人的股东,且正在办理股权退出手续。但警报已经拉响,在此之前,安信信托已经在中民投董家渡项目、新华城深圳罗湖项目上出现违约。

  这并非个案。重庆典雅地产公司破产重整案中涉及中诚信托等4家信托公司、颐和地产通过中江信托发行的“中江金龙86号”出现逾期兑付、中泰信托贵州凯里棚改项目资金违约、民生信托无惧交叉违约再为大连百年城募资……一批批房地产信托的排队违约,从侧面暴露了强监管主旋律下“涉房涉地”仍是风险高发区。

  前述信托公司经理称,房地产项目利润较大,20%~30%的收益对信托投资是很大的诱惑。如果提供的抵押或担保不足,就可能在高收益之后埋下违约的隐患;如果抵押物充足,也可以通过资产处置的办法来应对风险。“虽然经常曝出信托违约事件,也会收到监管罚单,但整体上信托业风险还是可控。”

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  3000亿信托资金驰援楼市

  房地产企业正通过信托产品进行补血式融资。

  4月末,粤泰股份与北方信托签署了一份48亿元授信金额的合作协议,5年期的融资成本不低于11.2%。

  此前的3月,平安信托与正荣地产牵手,签署了200亿元的战略合作协议。

  据中国房地产报记者不完全统计,从去年四季度至今,信托公司与房企达成上百亿授信额度的合作时有发生。典型如光大信托先后与花样年、泰禾、福晟分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议。同期,兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议。

  一家信托公司财富管理中心内部人士称,信托不允许放流动资金,必须要有项目,有项目才能放,所以房企与信托公司签协议更多是信用规划。战略合作协议相对较虚,落地下来可能并没有这么多,不过这也恰恰反映了企业融资比较难和迫切心。

  用益信托最新数据显示,1~4月,集合房地产信托发行数量2058款,发行规模2988.51亿元,同比去年同期2696.72亿元增长10.82%;成立数量1844款,成立规模2289.97亿元,,同比去年同期2007亿元增长14.10%;平均收益率8.38%,去年同期为7.74%。

  “目前信托仍然处于新旧动能转换阶段,创新业务的运作模式、盈利能力仍有待市场检验,房地产信托成为转型时期盈利的重要支撑,同业之间竞争日益激烈。加上房企其他融资渠道不顺畅,短期内房地产信托不会完全萎缩。”用益信托分析师帅国让称,受经济大环境及强监管的影响,目前信托公司对房企的门槛明显提升,不仅要满足银保监会“432规定”的条件,而且交易对手继续向百强企业集中,项目向热点地区集中。

  从4月成立并披露产品投向地区房地产类集合信托来看,房地产类信托的资金正在逐步向头部房企和经济发达地区集中。在305款信托产品中,信托资金主要投向于经济较为发达的地区,其中广东省以47款的产品数量遥遥领先;另外从229款披露交易对手的产品来看,交易对手为大型房企达到172款,占比超过75%。

  普益标准研究员龙燕表示,房地产信托项目一般要求交易对手排名前100、融资项目满足“432规定”原则,综合考量交易对手的实力及项目区位、物业前景及抵押物情况等。排名靠前和国企性质的房企, 拥有更强的市场竞争力和抗风险能力,信用资质整体较好,更受信托公司的青睐。

  “现在百强房企的信托融资成本大概12%~15%,龙头房企如恒大、融创等公司的信托产品,预期收益率也多在7%~9%,非百强房企基本拿不到钱。虽说开年后资金面有所宽松,但央行货币放宽也是定向放,资金端并不是很充裕,所以择优放款,非百强的房企融资成本在20%以上,风险很大。”一位华南地区信托公司人士表示,因为房地产信托结构灵活并且有足够的抵押物,目前来看,风险不大。

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  违约层出不穷

  高歌猛进的信托发行数量和规模背后,违约风险也一直如影相随。

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