外资加码中国商业地产,人民币地产基金何去何从?

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  本报记者 申俊涵 北京报道

  导读

  内资基金为何近期在商业地产投资领域看上去并不活跃?21世纪经济报道记者调查发现,其中主要有民营基金募资难、国资机构出手谨慎、市场竞争错位等原因。

  今年以来,外资正在加码投资中国商业地产。数据显示,截至2019年3月底,黑石、凯德、基汇等外资机构,在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。

  其中,仅黑石集团一家出手就接近200亿元。其先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权,后以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近,黑石集团又爆出拟以15亿美元的价格收购上海长泰广场。

  另外在3月28日,啟城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者,对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。据了解,此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

  4月1日,加拿大Brookfield基金拟整购绿地香港旗下上海五里桥综合体项目的消息传出。公开资料显示,Brookfield是加拿大一家全球性另类资产管理公司,目前管理着大约1750亿美元的资产,主要集中于房地产、可再生能源、基础设施和私募股权,近年来也活跃于中国内地市场。

  外资现阶段围猎中国商业地产项目的原因是什么?对中国内地的房地产基金来说,为何没有追逐这一波的收购浪潮?它们的经营现状如何,投资关注点有怎样的不同?

  外资:松绑、避险与量力而为

  21世纪经济报道采访发现,外资基金在过去十多年来,并没有间断过对中国市场的考察和关注,它们其实始终是中国商业物业领域投资的主要参与者。只是在2006年时,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,限制了它们的投资。2015年,“限外令”正式松绑,外资对中国物业的投资开始升温。

  “外资现在的大举收购,只能看作是一种‘加码’,而不是‘抄底’。在过去五年,中国一线城市写字楼、购物中心的整体交易价格其实在不断上扬。以上海知名商办综合体——上海丰树商业城为例,自2016年以来,共发生过三起并购交易,除了第一起是内资基金之外,后两起均为外资基金收购,且价格均在内资基金收购价格基础上有相当的涨幅。”五牛控股联席总裁、首席投资官全宇对21世纪经济报道说。

  外资的“扫楼”行为并非因为资产价格在下降,更多还是基于对外部宏观环境变化的判断,以及自身能力范围的考量。

  诺承投资董事总经理曹龙对21世纪经济报道表示,从全球市场来看,自去年10月份开始,美元市场的风险增加,所以美元资金开始倾向性地向新兴市场国家增加配置。中国政治经济稳定,一线城市的核心区域的商用物业可提供长期稳定回报,属于稀缺的具有长期投资价值的资产,具有很好的避险属性。

  “从投资逻辑的角度来看,对人民币基金来说,上海、北京的商业地产价格仍处于历史最高点,在宏观经济下行的情况下,写字楼空置率也在上升,所以人民币基金现在不出手的逻辑是成立的。”曹龙说。但对美元基金来说,目前人民币在升值,考虑汇率因素在内,价格只是相对的,在中国收购资产是保值增值的。

  同时,人民币基金和美元基金的存续期限不一样,绝大部分人民币地产基金的存续期是三五年,而美元基金是十年。在不同的时间周期里,,双方对现在是高点还是低点的判断会有不同。

  鼎信长城董事长章华则认为,外资重注商业地产,是一种“量力而为”的选择。欧美房地产市场的发展比中国早了50到100年,商业写字楼是外资熟悉的市场,黑石、凯德等都以持有型物业的投资见长。现在中国经济在不断发展,所以对中国一线城市商业地产的布局,符合外资资产配置的需求,也是他们看得懂的投资逻辑。

  内资:钱紧、谨慎与市场错位

  内资基金为何近期在商业地产投资领域看上去并不活跃?记者调查发现,其中主要有民营基金募资难、国资机构出手谨慎、市场竞争错位三方面的原因。

  首先,受资管新规、去杠杆、行业限制等带来的影响,人民币地产基金从2017年开始就进入募资小年。诺承投资发布的《2018地产基金研究报告》显示,2016年全年人民币地产基金的承诺募集总规模超过6000亿元,但在2017、2018年,新增基金规模均仅有3000亿元,新增基金数量也在逐年下降。

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