上海5月租房市场 换租需求上升 租金涨幅回落

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城市:全国

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2019年5月上海房产之窗房屋租赁指数为1949点,比上月上升6点,环比上涨0.31%,涨幅缩小0.05个百分点,环比上涨连续十一个月;5月,房屋租赁指数同比上涨2.66%,同比上涨连续六个月。

5月,上海房屋租赁市场经过前两个月的租赁高峰后,成交回落调整,新增挂牌及待租房源数量下降。对部分板块抽样统计显示,平均成交周期较之前的一至二周延长。

5月的市场表现:一、5月成交量季节性阶段走势特征显现,总体成交量下降。刚需继续让位于弹性需求,消费升级增多,改善需求活跃,中端及低端市场二室户型走强。

二、新租需求减少,随着外省市落户新政抢人才兴起,新入沪租赁高峰消退,一些板块甚至出现人员净流出的情形。本地换租需求上升,3、4月的跳槽换工,带动了一波换租需求释放,加上品质需求、享受型需求升温,换租客主导了5月行情。

三、各分市场租金全部上涨,其中中端市场涨幅最大,为0.36%,涨幅唯一扩大;低端市场涨幅次之,为0.29%,较上月收窄近四成;高端市场涨幅最小,为0.21%,收窄微弱。从户型表现看,高端市场内小户型租金涨幅领先,中低端市场各户型租金走势均衡。表明中低端市场客户通过合租、分租等方式平衡租金支出,户型间租金走势相差不大。

四、部分适租房源紧俏,导致局部市场成交量逆向走势。主要是需求密集区域,尤其地铁上盖物业,挂牌量及人气依然强劲。其中,低租金价位轨交房源需求最大,租金上涨明显,部分热租地段的房源租金较年初出现5%以上的增涨。同时,一些板块的二手房价格上升也带动了相应的人气和租金,多在中、外环线附近,如浦东三林、闵行浦江、静安彭浦等轨交板块,二手住宅市场的成交兴旺带动了租赁市场中的过渡性租赁、换租等需求。

五、从城区看,中心城区及浦东内环租金整体上涨0.36%,新兴城区租金整体上涨0.16%,差别显著。其中,中心城区内各档换租改善需求上升;新兴城区内需求以低租金房源为主。从各行政区看,,租金整体涨幅前三的为黄浦、长宁、浦东内环,分别上涨0.39%、0.37%、0.37%;租金整体涨幅末三的为奉贤、崇明、金山,分别上涨0.12%、0.07%、0.04%。综上,各区上涨行情不一,租赁淡季中配套完善的中心城区租金抗跌,成交周期等均好于新兴城区。

六、部分长租公寓提前布局毕租季,推出促销揽客计划,包括月付、零押金、灵活租期、整合生活服务等手段,以应对即将到来的应届毕业生租房产生的支付能力、合约规范以及居住环境等常见问题。在收纳房源上,大部分长租公寓机构未见放缓,调查中所谓部分外省市规模性退租现象并未影响本市。

5月10日,位于松江区泗泾镇的上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块取得施工许可证,即将开工,宣布2021年对外营业。5月21日,上海市副市长吴清表示,持续优化人才综合发展环境,在人才安居方面目前全市累计筹措公租房等房源约15.2万套,累计供应房源约11.5万套,累计入住青年人才超过10万人。

高端需求稳定释放

5月,高端市场租赁指数上涨0.21%,涨幅环比缩小0.02个百分点。其中,一室上涨0.28%,二室上涨0.18%,三室上涨0.16%。除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块48上涨、2个下跌。本月高端市场呈现租金稳步小幅上行,需求总量延续的特征,显示市场从连续调整逐渐转向交投稳定。

从统计的高端板块走势看,一些新兴商务区板块租金涨幅领先,受企业搬迁、扩张及自持办公房需求扩大的影响,高薪人员的流入带动住房租赁市场需求升温。如徐汇龙华、长宁中山公园租金均上涨0.40%,普陀长寿路、浦东花木租金分别上涨0.39%、0.36%,上述四板块一室户型平均租金为9840元、10192元、9960元、8935元;二室户型平均租金为12534元、13251元、12121元、11020元;三室户型平均租金为20200元、17623元、14945元、13850元。调查显示,上述四板块内新增租客不少为初创企业家及高级白领,租赁需求以一室、二室户型为主。中央商务区租金涨幅次之,如陆家嘴、人民广场、静安寺租金分别上涨0.29%、0.26%、0.24%。上述三板块内租客以高端商务客租赁一室户型为主,各户型间租金走势差异明显,一室户型租金分别上涨0.73%、0.53%、0.52%,平均租金为12688元、9962元、10170元;二室户型租金分别为持平、上涨0.24%、上涨0.36%,平均租金为17869元、12434元、13663元;三室户型租金分别为上涨0.13%、持平、下跌0.15%,平均租金为24284元、15321元、18609元。综上表明,在中央商务区,以商务租赁客居多,一室户型租金走出独立行情。而在新兴城区的一些板块租金涨幅也较大,如浦东三林、浦东唐镇、闵行龙柏金汇,租金分别上涨0.35%、0.30%、0.28%。上述三板块出现热租,一是区位优势,轨交环绕,临近新兴商务区、产业园区,板块内高收入白领数量庞大,支撑高端住宅租赁消费;二是单身客、新婚家庭等非商务型需求上升,租赁需求以一室、二室户型为主。

中端市区升级集中

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